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Neues vom Bundesgerichtshof zur Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht

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Alle Jahre wieder - Vermieter stehen vor der Schwierigkeit, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, welche den gerichtlich entwickelten Grundsätzen gerecht werden soll. Mieter hingegen sehen sich mit der Problematik konfrontiert, ein oft hochkompliziertes Zahlenwerk - meist sogar mit fremder Hilfe - zu überprüfen.

Aufgrund dieser soeben dargestellten Konfliktsituation hat sich nun der Bundesgerichtshof im Rahmen einer aktueller Entscheidung vom 8. März 2006 (Az. VIII ZR 78/05) dazu veranlasst gesehen, im Wohnraummietrecht erste Vereinfachungen bei der Betriebskostenabrechnung einzuführen.

Zunächst wurde vom 8. Zivilsenat des BGH klargestellt, dass ein Vermieter von preisfreiem Wohnraum bei der Erstellung seiner Betriebskostenabrechnung grundsätzlich keinen Vorwegabzug solcher Kosten vornehmen müsse, die auf die in einem gemischt genutzten Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfallen. Dem Wohnungsmieter entstünde nämlich hierdurch zumindest dann kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt würde, als im Falle einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Darüber hinaus sei - so der Bundesgerichtshof weiter - davon auszugehen, dass die grundsätzliche Gleichbehandlung von Wohn- und Gewerbeflächen auch dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Betriebskostenabrechnung entspräche. Dies soll allerdings dann nicht gelten, wenn sich die Parteien vertraglich auf etwas anderes verständigt haben oder wenn die Gleichbehandlung von Wohnraum- und Gewerbeflächen bei einzelnen bzw. allen Betriebskostenarten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen würde.

Schlussendlich wurde im eingangs erwähnten Urteil vom 8. März 2006 aber auch entschieden, dass die Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien solcher Belege hätten, welche Grundlage der jeweiligen Betriebskostenabrechnung gewesen wären. Ein solcher Anspruch würde sich regelmäßig auch nicht aus den Grundsätzen von Treu und Glauben herleiten lassen. Ein Vermieter könne vielmehr ein berechtigtes Interesse daran haben, seine Mieter auf die Einsichtnahme in die Original-Rechnungsbelege zu verweisen. Dadurch bestünde nämlich die Möglichkeit, eventuelle Unklarheiten sofort im Gespräch zu erläutern, wodurch unnötige Fehlverständnisse und zeitliche Verzögerungen vermieden würden. Darüber hinaus sei nach Ansicht des BGH eine direkte Einsichtnahme in die Original-Rechnungsbelege auch vollumfänglich ausreichend, um dem Überprüfungsinteresse des Mieters hinreichend Rechnung zu tragen, insbesondere wenn man bedenke, dass auf diesem Wege das Erfordernis einer Anfertigung von oft zahllosen und meist immer weiteren Fotokopien entfallen würde.

Es bleibt abzuwarten, ob es für den Vermieter tatsächlich von Vorteil ist, wenn er interessierten Mietern ausschließlich die Möglichkeit einräumt, die seiner Betriebskostenabrechnung zugehörigen Einzelbelege im Original einzusehen. Die Mieter werden nämlich oft Stunden benötigen, um sich einen verlässlichen Überblick über das gesamte Zahlenwerk zu verschaffen, so dass innerhalb dieser Zeit die entsprechenden Räume des Vermieters blockiert wären.

Vor dem Hintergrund dieser Tatsache könnte es also gegebenenfalls nach wie vor durchaus Gründe dafür geben, dem jeweiligen Mieter auf entsprechendes Verlangen und gegen Kostenerstattung in Höhe von 25 Cent je Kopie die seinerseits angeforderten Belegkopien auszuhändigen. Ein entsprechender Anspruch besteht im übrigen nach Treu und Glauben auch in Zukunft dann, wenn es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters einzusehen. Dies soll beispielsweise dann der Fall sein, wenn sich zwischen der Mietwohnung und den Geschäftsräumen des Vermieters bzw. denen der zuständigen Hausverwaltung eine große räumliche Entfernung befindet.

Ivo Sieber
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Verkehrsrecht

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