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Schönheitsreparaturen - Vereinbarungen in Mietverträgen häufig unwirksam

Publikationen Mietrecht

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Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung. Damit sind Instandsetzungsarbeiten gemeint, die ihre Ursache in der Abnutzung aufgrund des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache haben, also dem normalen Wohnen geschuldet sind, wie z.B. das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen von Fenstern und Türen sowie Heizkörpern. Grundsätzlich ist nach dem Gesetz der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchsfertigen Zustand zu erhalten, wozu selbstverständlich auch die regelmäßige Renovierung der Räume gehört. Da dies jedoch meist mit erheblichen Kosten verbunden ist, enthalten die meisten Mietverträge Klauseln, wonach diese Verpflichtung auf den Mieter übertragen wird. Dabei hat der Vermieter grundsätzlich die Wahl, ob er mit dem Mieter eine laufende Renovierung oder eine Schlussrenovierung vereinbaren möchte. Eine Kombination beider Möglichkeiten ist nach der geltenden Rechtsprechung nicht möglich, da dies den Mieter unangemessen benachteiligen würde. Die Folge einer entsprechenden Vereinbarung wäre die Unwirksamkeit beider Klauseln und damit die Befreiung des Mieters von jeglicher Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.

Üblichen Fristen für laufende Renovierungsarbeiten sind 3 Jahre für Bad und Küche, 5 Jahre für Wohn-und Schlafräume, Flur und WC sowie 7 Jahre für sonstige Räume. Zu kurze Fristen führen dabei ebenso zur Unwirksamkeit wie „starre“ Regelungen, wonach eine Renovierung in jedem Fall nach Ablauf der genannten Zeiträume unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnräume vorgenommen werden muss. Dies kann durch Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „üblicherweise“ vermieden werden, wodurch die Fristenregelung insoweit „flexibel“ gestaltet wird.

Eine Endrenovierungsklausel, welche den Mieter bei Auszug unabhängig vom Zustand der Räume zur Renovierung verpflichtet, auch wenn er selbst die Wohnung kurz zuvor freiwillig instand gesetzt oder nur kurz dort gewohnt hätte, ist nach einer kürzlich ergangenen Entscheidung des BGH unwirksam ( Urteil vom 12.09.2007; AZ VIII 316/06).

Vermehrt werden in Mietverträgen auch Vereinbarungen getroffen, wonach der Mieter bei Mietende für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen eine zeitanteilige Entschädigung leisten soll. Diese Quotenklauseln sind nur unter besonderen Voraussetzungen möglich, insbesondere dürfen sie nicht auf „starre“ Fristenregelungen Bezug  und dem Mieter nicht die Möglichkeit nehmen, seine Zahlungsverpflichtung durch Eigenrenovierung zu umgehen. Die entsprechende Abgeltungsklausel sollte zudem auch selbst keine  „starren“ Fristen enthalten. Dies ist immer dann der Fall, wenn der auf den Mieter fallende Kostenanteil  auf festen Prozentsätzen beruht und ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf nach dem äußeren Erscheinungsbild der Wohnung tatsächlich noch nicht gegeben ist(sogen. Quotenabgeltungsklauseln mit „starrer“ Abgeltungsquote). Die  Abgeltungsklausel sollte daher selbst ebenfalls „flexibel“ ausgestaltet sein, d.h. die in ihr genannten Folgen finden nur dann Anwendung, wenn der errechnete Kostenanteil auch dem tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung entspricht. Mit seinem aktuellsten Urteil vom 26.09.2007 (AZ: VIII ZR 143/06) hat der BGH entschieden, dass auch eine solche Quotenabgeltungsklausel mit „flexibler“ Abgeltungsquote dann unwirksam sein kann, wenn ein durchschnittlicher Mieter nicht klar erkennen kann, wie seine Quote konkret zu berechnen ist. Dem dortigen Mieter war es aufgrund einer umständlichen und mehrdeutigen Formulierung bzgl. der Berechnung der Abgeltungsquote nicht möglich, seine konkrete Abschlagszahlung selbst zu ermitteln, was gegen das Transparenzgebot verstößt. Die Bundesrichter ließen in diesem Urteil jedoch offen, ob für unrenoviert übergebene Wohnungen überhaupt Abschlagszahlungen für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen bei Auszug vereinbart werden können.

Man sieht also, dass  aufgrund der sich ständig fortentwickelnden Rechtsprechung eine Überprüfung des eigenen Mietvertrages sowohl für Vermieter als auch für Mieter lohnenswert sein kann, denn viele Verträge enthalten Renovierungsklauseln, die derzeit unwirksam sind. Da die Gerichte jedoch vielfach Einzelfallentscheidungen treffen, empfiehlt es sich, fachkundigen Rat in Anspruch zu nehmen.