Nicht selten besteht sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter das Bedürfnis, ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen. Dabei stellt sich vielfach die Frage, was in diesem Fall zu beachten ist.

Das Gesetz unterscheidet bei unbefristeten Wohnraummietverhältnissen zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung, wobei letztere nur in besonderen, gesetzlich vorgeschriebenen Fällen zulässig ist.

Die ordentliche Kündigung muss schriftlich mitgeteilt werden und unterschrieben sein. Für den Fall der Beteiligung mehrerer Personen auf einer Seite des Vertrages, muss eine Kündigung von allen oder an alle ausgesprochen werden. Der Vermieter muss die Kündigung zusätzlich auch begründen. Dabei kann er nur solche Gründe geltend machen, welche ein berechtigtes Interesse seinerseits an der Vertragsbeendigung erkennen lassen. Das Gesetz (§ 573 BGB) nennt beispielhaft drei Gründe. Eine Leitlinie, wann ein solcher Grund bzw. eine vergleichbare Interessenlage vorliegt, wurde durch die umfassende Rechtsprechung zu dieser Thematik entwickelt. Die Frist zur ordentlichen Kündigung beträgt grundsätzlich 3 Monate und ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats  zulässig. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate. Erhält der Vertragspartner die Kündigung verspätet, verschiebt sich der Auszugstermin stets um einen Monat, was unter Umständen einen erheblichen wirtschaftlichen Verlust bedeuten kann.

Bei der außerordentlichen Kündigung wird wiederum unterschieden nach der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und der außerordentlichen Kündigung mit den gesetzlichen Fristen, z.B. bei Tod einer Vertragspartei. Im ersten Fall treten die Wirkungen der Kündigung sofort ein, im zweiten Fall sind die gesetzlichen Kündigungsfristen zu wahren. Für beide Parteien ist die fristlose Kündigung u.a. möglich bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Auch dies muss anhand des Einzelfalls beurteilt werden. Für die fristlose Kündigung sind ebenfalls Schriftform und Begründung erforderlich.

Im Falle der ordentlichen Kündigung und der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist muss der Mieter auch bei wirksamer Kündigung die Wohnung ggf. dann nicht räumen, wenn in seiner Person ein sog. Härtefall gegeben ist, was jeweils aufgrund der konkreten Situation zu entscheiden ist. Erforderlich ist aber stets ein schriftlicher Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung, verbunden mit dem Verlangen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine Begründung wäre dann ggf. auf Verlangen nachzureichen. Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt worden sein, wenn der Vermieter in der Kündigung auf dieses Recht sowie dessen Form und Frist hingewiesen hat. Tut er dies nicht, kann der Widerspruch noch bis zum ersten Termin in einem eventuellen Räumungsrechtsstreit nachgeholt werden.

Ein solcher Rechtsstreit ist wiederum dann erforderlich, wenn der Mieter trotz Kündigung und ohne Widerspruch die Wohnung nach Vertragsbeendigung nicht räumt, denn der Vermieter ist nicht berechtigt, eine zwangsweise Räumung eigenhändig vorzunehmen.

Vorstehend wurde nur ein Teil der Problematiken des Mietrechts, nämlich der Fall des unbefristeten Mietvertrages über Wohnraum, in wesentlichen Grundzügen angesprochen. Aufgrund der Komplexität des Mietrechts empfiehlt es sich, stets fachkundigen Rat einzuholen, um eventuelle Kosten, die mit einer unwirksamen Kündigung verbunden sind, zu vermeiden.

Claudia Fischer

Rechtsanwältin und Angestellte der

Rechtsanwälte Alexander Troll & Ivo Sieber