Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Damit sind Instandsetzungsarbeiten gemeint, die ihre Ursache in der Abnutzung aufgrund des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache haben, also dem normalen Wohnen geschuldet sind (z.B. das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen von Fenstern und Türen sowie Heizkörpern). Nach dem Gesetz ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchsfertigen Zustand zu erhalten, wozu selbstverständlich auch die regelmäßige Renovierung der Räume gehört. Da jedoch hiermit oft erhebliche Kosten verbunden sind, enthalten die meisten Mietverträge Klauseln, wonach diese Verpflichtung auf den Mieter übertragen wird. Insofern hat der Vermieter grundsätzlich die Wahl, ob er mit dem Mieter eine laufende oder eine Schlussrenovierung vereinbaren möchte. Eine Kombination beider Möglichkeiten ist nach der geltenden Rechtsprechung nicht zulässig, da es hierdurch zu einer unangemessen Benachteiligung des Mieters kommen würde. Die Folge einer entsprechenden Vereinbarung wäre die Unwirksamkeit beider Klauseln und damit die Befreiung des Mieters von jeglicher Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.
Übliche Fristen bezüglich laufender Renovierungsarbeiten sind 3 Jahre für Bad und Küche, 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flur und WC sowie 7 Jahre für sonstige Räume. Zu kurze Abstände führen dabei ebenso zur Unwirksamkeit, wie „starre“ Regelungen, wonach eine Renovierung in jedem Fall nach Ablauf der genannten Zeiträume unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnräume vorgenommen werden muss. Dies kann durch Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „üblicherweise“ vermieden werden, da die Fristenregelung hierdurch „flexibel“ gestaltet wird.
Eine Endrenovierungsklausel, welche den Mieter bei Auszug unabhängig vom Zustand der Räume zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, auch wenn er die Wohnung erst wenige Wochen zuvor freiwillig instand gesetzt hat oder nur kurz dort wohnte, ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ebenfalls unwirksam (Urteil vom 12.09.2007; Az. VIII 316/06).
Vermehrt werden in Mietverträgen auch Vereinbarungen getroffen, wonach der Mieter bei Mietende für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen eine zeitanteilige Entschädigung leisten soll. Diese Quotenklauseln sind nur unter besonderen Voraussetzungen zulässig, insbesondere dürfen sie nicht auf „starre“ Fristenregelungen Bezug und dem Mieter die Möglichkeit nehmen, seine Zahlungsverpflichtung durch eine Eigenrenovierung zu umgehen. Die entsprechende Abgeltungsklausel sollte zudem auch selbst keine „starren“ Fristen enthalten. Dies ist immer dann der Fall, wenn der auf den Mieter fallende Kostenanteil auf festen Prozentsätzen beruht und ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf nach dem äußeren Erscheinungsbild der Wohnung tatsächlich noch nicht gegeben ist (sog. Quotenabgeltungsklausel mit „starrer“ Abgeltungsquote). Die Abgeltungsklausel sollte daher ebenfalls „flexibel“ ausgestaltet sein, d.h. die in ihr genannten Folgen finden nur dann Anwendung, wenn der errechnete Kostenanteil auch dem tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung entspricht. Mit seinem Urteil vom 26.09.2007 (Az. VIII ZR 143/06) hat der Bundesgerichtshof jedoch entschieden, dass eine solche Quotenabgeltungsklausel mit „flexibler“ Abgeltungsquote ebenfalls unwirksam sein kann, nämlich dann, wenn für einen durchschnittlichen Mieter keine Möglichkeit besteht, klar zu erkennen, wie seine Quote konkret zu berechnen ist. Dies gilt insbesondere für eine umständliche und mehrdeutige Formulierung, da selbige gegen das Transparenzgebot verstößt. Die Bundesrichter ließen in ihrem Urteil jedoch offen, ob im Hinblick auf eine unrenoviert übergebene Wohnung überhaupt Abschlagszahlungen für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen bei Auszug vereinbart werden können.
Man sieht also, dass aufgrund der sich ständig fortentwickelnden Rechtsprechung eine Überprüfung des eigenen Mietvertrages sowohl für Vermieter als auch für Mieter lohnenswert sein kann, denn viele Verträge enthalten unwirksame Renovierungsklauseln. Da die Gerichte jedoch vielfach Einzelfallentscheidungen treffen, empfiehlt es sich in jedem Falle, fachkundigen Rat einzuholen.
Claudia Fischer
Rechtsanwältin und Angestellte der
Rechtsanwälte Alexander Troll & Ivo Sieber